Cara Menghitung BPHTB

Saat melakukan transaksi jual beli aset, perlu diketahui apa saja kewajiban yang harus dipenuhi oleh pihak penjual dan pihak pembeli. 

Ketika diperoleh kesepakatan harga jual-beli tanah/bangunan maka tahapan selanjutnya adalah melakukan akad jual beli di notaris. Pada saat di notaris, pihak penjual harus menyerahkan sertifikat asli tanah/bangunan untuk terlebih dahulu di cek di BPN, kemudian melakukan pembayaran pajak di Dispenda dan pembayaran PBB di kantor pajak.

Biasanya kantor notaris ada yang menawarkan jasa kepengurusan sampai selesai. Namun ada beberapa orang yang lebih memilih untuk mengurus sendiri.

Lalu bagaimana cara membedakan kewajiban masing-masing antara penjual dan pembeli ???

Kewajiban Penjual :

1. Memberikan informasi yang sebenarnya kepada notaris, terkait status kepemilikan aset. Apabila aset ternyata warisan, maka terlebih dahulu pemilik harus mengurus pajak warisan.

2. Melakukan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) di Kantor Pajak

3. Membayar Pajak Penghasilan (PPH) atas penjualan Tanah / Bangunan dengan tarif 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)

4. Memeberikan fee / komisi kepada broker/ perantara jika menggunakan jasa tersebut, sesuai kesepakatan / Peraturan Mentri Perdagangan Republik Indonesia Nomor : 33/M-DAG/PER/8/2008 Tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti sebesar :

- 3% jika harga jual < Rp 1 Miliar / = Rp 1 Miliar

- 2,5% jika harga jual > Rp 1 Miliar - 3 Miliar

- 2% jika harga jual > 3 Miliar

- 5% untuk bangunan sewa / kontrakan

Kewajiban Pembeli :
1. Melakukan pembayaran jasa notaris.

2. Melakukan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah & Bangunan (BPHTB) dengan rumus: (NPOP-NPOPTKP) x 5%. NPOPTKP adalah nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak / disebut pengurang pajak bagi pembeli sesuai wilayah. Untuk kota Pontianak pengurangnya sebesar Rp 60juta.

3. Melakukan pembayaran sesuai dengan harga yang telah disepakati antara pemilik aset dan pembeli.

Contoh Kasus:

Harga Jual Tanah Kosong Tepi Jalan Ukuran 600 m2 : Rp 1 Miliar

Lokasi Pontianak-Kalimantan Barat

Penjual :

- Pajak Penghasilan : NPOP x Tarif 5% = 1 miliar x 5% = Rp 50 juta

- PBB : Tarif x NJKP x (NJOP-NJOPTKP)

   0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP) atau

   0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP) >>>> nilai bisa di lihat dalam slip PBB

Pembeli :
- Biaya Notaris : Biaya Akad Jual Beli (AJB) + Biaya Balik Nama ke Pembeli
- Pajak BPHTB : (NPOP-NPOPTKP) x Tarif 5% = (1 miliar - 60 juta) x 5% = Rp 47 juta

Perhitungan diatas adalah yang berlaku umum, namun ada juga kasus seperti kewajiban  penjual yang dilimpahkan kepada  pembeli, karena biasanya pembeli menginginkan harga perolehannya sudah nett / bersih tanpa harus membayar pajak, atau sebaliknya.

Oke cukup sekian, semoga bermanfaat.