Syarat Mengajukan Pinjaman KPR Bank dan Perhitungannya !

Buat teman teman, yang masih bingung bagaimana cara minjam kredit KPR di Bank, disini saya mau berbagi informasi mengenai cara perhitungannya sbb:

CONTOH :

• Mr. A ingin membeli rumah dengan harga Rp. 200.000.000. 
• Pekerjaan Mr. A adalah seorang PNS dengan gaji perbulan sebesar Rp 5.000.000
• Mr. A belum pernah meminjam kredit di bank manapun.
• Mr. A berencana ingin meminjam kredit di Bank X.
• Lalu apakah persyaratan yang harus Mr. A lengkapi? dan bagaimana cara menghitung berapa besar pinjaman yang akan diberikan oleh Bank X ?

Persyaratan yang harus dilengkapi sbb:

1. KTP (Fc suami dan istri)

2. Fc Kartu Keluarga

3. Fc Surat Nikah

4. Fc NPWP 

5. Fc Surat Keputusan (SK) dari kantor tempat bekerja

6. Fc Surat Ketengan bekerja jika pekerja lepas

7. Fc Slip Gaji ( Suami dan Istri) 3 bulan terakhir

8. Surat Pernyataan Penghasilan Tambahan

9. Fotokopi buku tabungan

10. Fotokopi sertifikat rumah

11. Fotokopi PBB terbaru

12. Fotokopi KTP (penjual/developer)

13. Fotokopi IMB rumah

14. Fotokopi Kartu Keluarga penjual

Cara menghitung nominal pinjaman yang akan di setujui Bank !

Setiap bank memiliki kebijakan berbeda terkait persentase pencairan, ada bank yang membaginya menjadi 60:40 artinya hanya 40% dari gaji yang akan dicairkan bank. 

CONTOH :
Mr. A mempunya gaji perbulan sebesar Rp 5.000.000 
Atau 40% x Rp 5.000.000 adalah Rp. 2.000.000 
Bank akan menilai bahwa Mr. A perbulannya hanya mampu mengangsur sebesar Rp. 2.000.000
Selanjutnya kita bisa melihat brosur angsuran Bank X, berapa besar pinjaman yang sesuai dengan angsuran Rp. 2.000.000 (perbulan).

Contoh tersebut adalah dengan persentase 60:40, selanjutnya teman bisa mencari referensi bank yang mungkin bisa memberikan pinjaman sebesar 60% dari gaji, sehingga pencairan pinjaman bisa lebih besar.

Semoga bermanfaat !!!!

Contoh Kontrak / Surat Perjanjian Jual Beli Property

SURAT PERJANJIAN KERJASAMA

Nomor : Nama CV / SPK-  nomor /I/2017

Yang bertanda tangan dibawah ini :

I.   NAMA                  :  

 ALAMAT :     

 PEKERJAAN       :  

Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama PEMILIK selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA.

II.  NAMA                   :  

ALAMAT             :  

PEKERJAAN      :  

Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama PENJUAL selanjutnya disebut PIHAK KEDUA.

Kedua belah pihak sepakat untuk mengadakan perjanjian kerjasama dengan ketentuan sebagai berikut :

Pasal 1

MAKSUD DAN TUJUAN

PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat untuk saling bekerjasama dan saling membantu dalam proses jual beli tanah/ bangunan yang beralamat di Jl. ............. No..... dengan luasan tanah/bangunan .....m2 (SHM No :������.)

Pasal 2 

BENTUK KERJASAMA

1. PIHAK PERTAMA secara sadar dan cakap di mata hukum memberikan hak dan tanggungjawab kepada PIHAK KEDUA untuk menjualkan tanah/bangunan milik PIHAK PERTAMA.
2. PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA akan bekerjasama di dalam mempromosikan serta menyampaikan informasi sebenar-benarnya mengenai kondisi tanah/bangunan yang akan di jual kepada pembeli.

Pasal 3

 KEWAJIBAN PIHAK PERTAMA

1. PIHAK PERTAMA selaku PEMILIK memberikan hak penuh penjualan tanah/bangunan hanya kepada PIHAK KEDUA, dengan perjanjian waktu tertentu yang di sepakati bersama.
2. PIHAK PERTAMA membantu PIHAK KEDUA di dalam memberikan informasi yang sebenar-benarnya mengenai kondisi tanah/bangunan kepada pembeli. 
3. PIHAK PERTAMA harus menjaga komitmen kerjasama dan menghindari hal-hal yang dapat membatalkan perjanjian kerjasama dengan PIHAK KEDUA. 
4. PIHAK PERTAMA wajib menyampaikan nilai rupiah yang diinginkan kepada PIHAK KEDUA.
5. Jika PIHAK KEDUA secara langsung menjual tanah/bangunan kepada pembeli, sama dengan harga yang telah ditetapkan PIHAK PERTAMA, maka PIHAK KEDUA hanya memperoleh komisi sebesar ��% dari harga jual dan biaya administrasi (pengurusan pajak dispenda, pbb, balik nama waris) menjadi tanggungan PIHAK PERTAMA.

Pasal 4

KEWAJIBAN PIHAK KEDUA

1. PIHAK KEDUA harus bekerja secara professional dan jujur, dengan tidak melanggar peraturan hukum yang berlaku.
2. PIHAK KEDUA  harus menjaga komitmen kerjasama dan menghindari hal-hal yang dapat membatalkan perjanjian kerjasama dengan PIHAK PERTAMA. 
3. PIHAK KEDUA berkewajiban mencari pembeli tanah/bangunan untuk PIHAK PERTAMA.
4. PIHAK KEDUA berkewajiban melakukan promosi dan biaya promosi di tanggung oleh PIHAK KEDUA.
5. PIHAK KEDUA berkewajiban memberikan uang hasil penjualan tanah/bangunan sebesar nilai rupiah yang telah ditetapkan PIHAK PERTAMA.
6. PIHAK KEDUA berkewajiban untuk memastikan bahwa uang pembayaran atas tanah/bangunan sudah di transfer pembeli ke rekening PIHAK PERTAMA, sebelum dilakukannya Akad Jual Beli (AJB) di depan Notaris.

Pasal 5

PEMBAGIAN KOMISI / KEUNTUNGAN

PIHAK KEDUA menjual tanah/bangunan sama dengan harga yang telah ditetapkan PIHAK PERTAMA, dengan perhitungan :

-         Nilai Jual Kepada Pembeli                                               =  Rp ������

-         Komisi untuk PIHAK KEDUA  (�.%) dari Harga Jual =  Rp������

Terbilang  :   �����.. Rupiah                                                                       

 

Pasal 6

JANGKA WAKTU PENJUALAN

1. Perjanjian ini berlaku sejak tanggal ....................... dan berakhir pada tanggal.................... .
2. Kontrak ini akan diperpanjang dengan sendirinya, ketika sudah dilakukannya panjar oleh pembeli dan sambil menunggu proses pencairan Bank.
3. Perjanjian ini dapat diperpanjang apabila terdapat kesepakatan diantara kedua belah pihak.

Pasal 7

PENUTUP

1. Sekiranya ada perubahan harga jual dari PIHAK PERTAMA, maka pemberitahuan tersebut akan disampaikan kepada PIHAK KEDUA selambat-lambatnya 1x24 jam. 
2. Apabila terjadi perselisihan mengenai kerjasama ini, kedua belah pihak sepakat setuju untuk menyelesaikan secara musyawarah untuk mencapai mufakat.
3. Apabila dalam penyelesaian masalah belum terjadinya kata sepakat maka kedua belah pihak sepakat akan membawa permasalahan tersebut ke Pengadilan Negeri.
4. Surat Perjanjian (Kontrak) ini ditandatangani oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua yang mengikat kedua pihak untuk melaksanakan kewajibannya masing-masing.
5. Apabila terjadi penyimpangan dari ketentuan-ketentuan dalam perjanjian kerjasama ini yang dilakukan oleh salah satu pihak, seperti : 

• PIHAK PERTAMA secara sengaja melanggar isi dari pasal 3 dan menjual secara sepihak tanah/bangunan tersebut kepada orang lain sebelum waktu perjanjian kerjasam berakhir, maka PIHAK PERTAMA wajib membayar ganti rugi biaya administrasi kepada PIHAK KEDUA sebesar .............% dari Harga Jual Tanah/Bangunan,-
• PIHAK KEDUA secara sengaja melanggar isi dari pasal 4, maka PIHAK KEDUA wajib mengganti rugi biaya administrasi sebesar Rp 10.000.000,-
• PIHAK PERTAMA secara sengaja menunda atau melanggar isi dari pasal 5, maka PIHAK PERTAMA wajib dikenakan hukum pidana dan sanksi administratif sesuai peraturan yang berlaku di Indonesia.   

Surat Perjanjian (Kontrak) ini di buat dalam rangkap 2 (dua) diantaranya dibubuhi materai tempel secukupnya yang mempunyai kekuatan hukum yang sama.

                                                                                            Pontianak,......................I/2017

PIHAK PERTAMA,                                                            PIHAK KEDUA


MR/MRS...................                                                           MR/MRS....................

Tips Menghemat Budget Membangun Rumah

Hallo Guys...

Pada kesempatan kali ini, saya ingin berbagi tips bagaimana membuat rumah agar terlihat kokoh, luas dan besar walaupun tanah berukuran kecil sbb:

1. Desain tinggi plafon rumah +/- 4 m dari lantai dasar (1 lantai).

2. Bangun rumah lebih tinggi dari jalan 

3. Jangan banyak membuat sekatan di dalam rumah , kalaupun memerlukan pembatas ruangan berilah lemari / bupet / partisi yang bisa di bongkar.

4. Beri kaca besar di salah satu ruangan agar ruangan terlihat lebih luas.

Lalu bagaimana, tipsnya menghemat biaya pembangunan rumah??

1. Cari tukang / kepala pemborong yang mau di bayar dengan upah permeter luas bangunan, artinya tukang akan di bayar sesuai luasan bangunan PxL yang telah mereka bangun.

2. Usahakan membeli bahan bangunan sendiri, tidak nitip ke tukang/pemborong. Lebih mudahnya, kita membuat kontrak kerjasama dengan agen toko bangunan sehingga harga bisa lebih murah.

3. Lakukan survey harga sebelum membeli barang

4. Lakukan negosiasi upah kepada tukang pondasi, tukang cat, tukang kusen, tukang finishing, tukang keramik, tukang pipa, instalatir listrik, tukang taman, tukang besi, dll

Saran saya, jika budget yang dimiliki pas-pasan lebih baik mencari tanah kosong dan membangunnya sendiri. Karena saya tidak menyarankan untuk membeli perumahan komplek, kenapa???

1. Perumahan komplek memang menawarkan rumah dengan harga yang lebih terjangkau, namun terkadang masa pakai bangunan tidaklah bertahan lama. 

2.Seorang developer pasti akan menekan biaya pembangunan serendah-rendahnya untuk memperoleh harga jual rumah yang murah, yaitu dengan cara menggunakan bahan-bahan dengan kualitas rendah.

3.Biasanya akan timbul persoalan seperti kebocoran, cat mengelupas, retak, miring, dan pondasi yang tidak kuat / hanya untuk 1 lantai, dan ketika berencana untuk meningkatkan rumah terpaksa pondasi harus dirombak ulang.

4. Setiap membeli rumah, akan dikenakan pajak BPHTB dan biaya notaris / balik nama sehingga harus mengeluarkan biaya tambahan.

5. Desain rumah biasanya kurang menarik, atau layout terlalu sempit, sehingga kurang nyaman untuk di huni.

6.Biasanya ukuran tanah juga kecil, sehingga harga jual di masa akan datang kurang menguntungkan.

Mungkin sekian tips dan ilmu yang bisa saya sharing ke teman-teman semoga bermanfaat...

Cara Menjadi Developer Tanpa Modal

Bisnis property merupakan bisnis yang sangat menguntungkan, banyak sekali orang kaya di dunia ini yang memulai karirnya dari bisnis property. 

Kalau teman-teman pernah membaca bukunya Robert T Kiyosaki yang berjudul rich dad poor dad, cashflow quadrant, dan prophecy, maka bisa disimpulkan bahwa semua buku tersebut mengajarkan para pembacanya untuk mampu berbisnis, dan bisnis yang paling disarankan yakni bisnis property.

Sebelum teman-teman terjun ke bisnis property sebaiknya hal mendasar yang perlu diketahui adalah  mengenali kemampuan diri sendiri apakah termasuk pribadi yang low risk atau high risk. 

Prinsip bisnis mengatakan low risk low return dan high risk high return. Apakah begitu???

Menurut saya prinsip itu mungkin lebih cocok untuk mereka yang berprofesi sebagai trader forex atau saham, karena di dalam bisnis property prinsip low risk low return tidaklah sepenuhnya benar. Kenapa ???

Karena hari ini saya ingin berbagi pengalaman bagaimana caranya berbisnis property tanpa modal. Kedengarannya tidak masuk akal, namun ternyata sudah banyak orang-orang sukses yang melakukannya...

Hal pertama yang harus teman-teman miliki adalah ilmu komunikasi. Apapun basic pendidikan, itu tidaklah penting, terpenting adalah mampu berkomunikasi dengan baik. 

Mereka yang memiliki skill komunikasi, diyakini mampu untuk meyakinkan orang lain. Siapa orang lain itu??/ Dialah si pemilik aset, dan si pemilik modal. 

Bagaimana Caranya ???

1. Cari dan temukan orang yang memiliki aset seperti tanah yang hendak ia jual namun belum laku terjual.

2. Tawarkan kepada si pemilik tanah sebuah kontrak kerjasama, untuk meningkatkan nilai perolehan aset tersebut, melalui kerjasama bagi bangun perumahan/ruko. Karena kalau yang di jual hanya tanah kosong pastilah harganya lebih rendah dibandingkan tanah yang diatasnya sudah berdiri bangunan.

3. Cari investor, yang memiliki modal cukup untuk membangun 1 unit rumah. Tidak perlu investor yang bermodal besar, karena keberhasilan bisnis perumahan ditentukan dari 1 unit rumah contoh yang sudah dibangun, sehingga buatlah rumah semenarik mungkin untuk menarik minat yang melihatnya.

4. Apabila sudah mendapatkan si pemilik tanah dan si pemilik modal, lalu datang ke notaris untuk melakukan akad kerjasama. Sehingga apabila dikemudian hari terdapat pelanggaran  hak dan kewajiban bisa diselesaikan melalui jalur hukum.

5. Pada saat proses pembagunan berlangsung, lakukan promosi melalui media cetak atau media sosial, untuk menjaring minat pasar.

6. Berlakukan uang DP (down payment) terhadap calon pembeli,sebagai tanda jadi untuk membeli rumah yang kita bangun sebesar 30%..., manfaat uang DP tersebut adalah sebagai modal kita untuk membangun rumah yang ke 2 dan seterusnya. 

7. Tawarkan kredit KPR kepada calon pembeli, sebelumnya kita harus bekerjasama dengan beberapa bank untuk mendapatkan informasi terkait plafon pencairan dan rincian angsuran kredit KPR perbulannya.

Lalu, bagaimana menghitung keuntungan yang kita peroleh dari kegiatan diatas??

1. Terlebih dahulu hitung jumlah rumah yang akan dibangun. Kita asumsikan bahwa dari luasan tanah akan di bangun 20 unit rumah dengan type 60.  

2. Untuk memudahkan pembagian gunakan persentase 60 : 40 artinya 60% adalah untuk developer dan 40% untuk si pemilik tanah (nilai persentase tidak mutlak, intinya sesuai kesepakatan kedua belah pihak). 

3. Selanjutnya buat kesepakatan kepada pemilik modal,  bisa menggunakan cara-cara sebagai berikut :

- Gunakan persentase bagi hasil nilai penjualan rumah 

- Meminta fee dari setiap rumah yang terjual 

- Meminta dibangunkan unit rumah

Woaaala....

Mudah bukan menjadi developer property tanpa modal....

Selamat Mencoba!!!

low risk-low return dan atau high risk-high return.

Selengkapnya : http://www.kompasiana.com/vinko/meraih-kebebasan-finansial-dengan-strategi-alokasi-aset-bagian-2_5759619c6823bd910d565cc5

low risk-low return dan atau high risk-high return.

Selengkapnya : http://www.kompasiana.com/vinko/meraih-kebebasan-finansial-dengan-strategi-alokasi-aset-bagian-2_5759619c6823bd910d565cc5

Cara Menghitung BPHTB

Saat melakukan transaksi jual beli aset, perlu diketahui apa saja kewajiban yang harus dipenuhi oleh pihak penjual dan pihak pembeli. 

Ketika diperoleh kesepakatan harga jual-beli tanah/bangunan maka tahapan selanjutnya adalah melakukan akad jual beli di notaris. Pada saat di notaris, pihak penjual harus menyerahkan sertifikat asli tanah/bangunan untuk terlebih dahulu di cek di BPN, kemudian melakukan pembayaran pajak di Dispenda dan pembayaran PBB di kantor pajak.

Biasanya kantor notaris ada yang menawarkan jasa kepengurusan sampai selesai. Namun ada beberapa orang yang lebih memilih untuk mengurus sendiri.

Lalu bagaimana cara membedakan kewajiban masing-masing antara penjual dan pembeli ???

Kewajiban Penjual :

1. Memberikan informasi yang sebenarnya kepada notaris, terkait status kepemilikan aset. Apabila aset ternyata warisan, maka terlebih dahulu pemilik harus mengurus pajak warisan.

2. Melakukan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) di Kantor Pajak

3. Membayar Pajak Penghasilan (PPH) atas penjualan Tanah / Bangunan dengan tarif 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)

4. Memeberikan fee / komisi kepada broker/ perantara jika menggunakan jasa tersebut, sesuai kesepakatan / Peraturan Mentri Perdagangan Republik Indonesia Nomor : 33/M-DAG/PER/8/2008 Tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti sebesar :

- 3% jika harga jual < Rp 1 Miliar / = Rp 1 Miliar

- 2,5% jika harga jual > Rp 1 Miliar - 3 Miliar

- 2% jika harga jual > 3 Miliar

- 5% untuk bangunan sewa / kontrakan

Kewajiban Pembeli :
1. Melakukan pembayaran jasa notaris.

2. Melakukan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah & Bangunan (BPHTB) dengan rumus: (NPOP-NPOPTKP) x 5%. NPOPTKP adalah nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak / disebut pengurang pajak bagi pembeli sesuai wilayah. Untuk kota Pontianak pengurangnya sebesar Rp 60juta.

3. Melakukan pembayaran sesuai dengan harga yang telah disepakati antara pemilik aset dan pembeli.

Contoh Kasus:

Harga Jual Tanah Kosong Tepi Jalan Ukuran 600 m2 : Rp 1 Miliar

Lokasi Pontianak-Kalimantan Barat

Penjual :

- Pajak Penghasilan : NPOP x Tarif 5% = 1 miliar x 5% = Rp 50 juta

- PBB : Tarif x NJKP x (NJOP-NJOPTKP)

   0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP) atau

   0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP) >>>> nilai bisa di lihat dalam slip PBB

Pembeli :
- Biaya Notaris : Biaya Akad Jual Beli (AJB) + Biaya Balik Nama ke Pembeli
- Pajak BPHTB : (NPOP-NPOPTKP) x Tarif 5% = (1 miliar - 60 juta) x 5% = Rp 47 juta

Perhitungan diatas adalah yang berlaku umum, namun ada juga kasus seperti kewajiban  penjual yang dilimpahkan kepada  pembeli, karena biasanya pembeli menginginkan harga perolehannya sudah nett / bersih tanpa harus membayar pajak, atau sebaliknya.

Oke cukup sekian, semoga bermanfaat.